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LEY 11/2020, contención de rentas en los contratos de arrendamiento
octubre 8, 2020 - barcelona

El pasado 22 de septiembre, entró en vigor en Cataluña la Ley 11/2020, la cual regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando la misma esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se halle en área declarada con mercado de vivienda tenso.

Ámbito de aplicación (art.1)

La ley se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda cuyo destino sea la residencia permanente del arrendatario y que esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

La norma no se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta y, en cualquier caso: los suscritos antes del 1 de enero de 1995; los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial; los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales; los de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Declaración de áreas con mercado de vivienda tenso (art. 2, 3, 4 y 5)

Según dispone la norma, son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.

Esta situación de riesgo puede venir determinada por alguna de estas condiciones:

– porque la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.

– porque la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.

– porque el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los 5 años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos 3 puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del IPC de Cataluña.

 

Asimismo, la Ley, en su artículo 3, regula el procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso, en el cual deben acreditarse las circunstancias que justifican dicha declaración y precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso.

La declaración como área con mercado de vivienda tenso requiere que en todo el territorio afectado por la declaración sea de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el departamento competente en materia de vivienda.

La competencia para formular esta declaración se atribuye al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda. En sus respectivos ámbitos territoriales podrá ser ejercida también por el Ayuntamiento de Barcelona, mediante un acuerdo del órgano municipal competente, y por el Área Metropolitana de Barcelona, por iniciativa propia o a solicitud de los municipios que la integran.

La norma también prevé, en su artículo 4, el contenido de esta declaración, incluyendo su duración, que no puede exceder de 5 años desde la publicación de la declaración en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (en adelante, DOGC).

 

Determinación de la renta inicial del alquiler (art. 6)

En los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en un área con mercado de viviendas tenso la renta pactada al inicio del contrato está sujeta a las siguientes condiciones:

  1. a) No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
  2. b) No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley. Sin embargo, este último criterio no es aplicable si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la norma, o si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente excluida de su aplicación cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

En el caso de un contrato de nuevo arrendamiento que tenga por objeto una vivienda que haya sido arrendada dentro de los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley, si es arrendadora de la misma una persona física cuya unidad de convivencia tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, incluidas las rentas de los arrendamientos, no es de aplicación a ese nuevo contrato el límite establecido en la letra a), y le es aplicable únicamente como límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido por la letra b), entendiendo que, si la renta consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia correspondiente, la nueva renta podrá incrementarse hasta el citado precio de referencia. Sin embargo, esto no es aplicable si los ingresos del arrendatario son iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.

Si la vivienda es objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afecten a distintas partes concretas, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

 

Determinación del precio de referencia (art. 7)

El precio de referencia se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda, a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que se tienen en cuenta para calcular dicho índice en cada momento.

El escrito en el que se formalice un contrato de arrendamiento debe ir acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.

El arrendador de una vivienda puede proponer un incremento de la renta inicial respecto al precio de referencia en el supuesto de que en el último año haya ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.

El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros por metro cuadrado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, salvo que las partes contratantes acuerden, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un 5% y que debe basarse en la concurrencia de al menos 3 de las siguientes características específicas: a) Ascensor, b) Aparcamiento, c) Vivienda amueblada, d) Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda, e) Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea, f) Piscina comunitaria o equipamientos análogos, g) Servicios de conserjería en el edificio o h) Vistas especiales.

Si la renta inicial viene determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador debe informar responsablemente y por escrito al arrendatario de la fecha y el importe de la renta anterior, y debe justificar el establecimiento de la nueva renta. El arrendatario puede solicitar y obtener del órgano responsable del Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas la información relativa a la fecha y el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior.

 

Actualización de la renta (art. 8)

En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas, la renta establecida por el contrato solo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Gastos generales y de servicios individuales y gastos de mejoras (art. 9 y 11)

La ley prevé la posibilidad de asunción por el arrendatario del pago de gastos generales y servicios individuales, o de repercutirle el coste de la ejecución de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato mediante un incremento de la renta anual, incluso superando el límite fijado por las reglas generales, con condiciones específicas en cada caso.

 

Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas (art. 10)

En los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de gran rehabilitación el régimen de contención de rentas se flexibiliza, pues en estos casos el incremento del precio que las partes acuerden con base en el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas de características análogas puede llegar a fijarse en el margen superior del índice. Esta regla se aplica los primeros cinco años desde la certificación de final de obra.

 

Reembolso de cantidades percibidas en exceso (art. 12)

El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites que se establecen da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en 3 puntos.

 

Deber de informar sobre el régimen de contención de rentas (art. 13)

En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, debidamente actualizada.

 

Régimen de control y régimen sancionador de aplicación (art. 14)

El régimen de control y el régimen sancionador de aplicación a los supuestos de incumplimiento de la presente ley son los que determina la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

 

Modificación de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (art. 15 y 16)

Se modifican los artículos 124 y 125 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, para introducir en su régimen de control y sancionador y en la tipificación de las infracciones nuevos apartados sobre el régimen de contención de rentas.

 

Modificación de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016 (art. 17 y 18)

Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética: se modifica el apartado 3 del artículo 5.

Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial: se modifica la letra d del apartado 4 del artículo 16 y se deroga la disposición final sexta.

 

Habilitación para la aplicación de porcentajes correctores (DA 1ª)

La declaración de un área como área con mercado de vivienda tenso puede incluir, de forma motivada, a iniciativa de la Administración que la formula o de la Administración que la instó, la posibilidad de minorar o incrementar, hasta un máximo de un 5%, los límites máximos y mínimos establecidos por la presente ley para la determinación de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en aquella área.

 

Exclusión de viviendas de gran superficie del régimen de contención de rentas (DA 2ª)

La declaración puede determinar que queden excluidas del régimen de contención de rentas las viviendas que tengan una superficie útil superior a los 150 metros cuadrados.

 

Resolución extrajudicial de conflictos (DA 3ª)

Por parte de las administraciones, se deberá impulsar el establecimiento de sistemas de resolución extrajudicial de los conflictos que se produzcan entre arrendadores y arrendatarios por razón de la determinación de la renta del contrato o del reembolso de cantidades pagadas en exceso. En el supuesto de contratos suscritos entre una empresa y una persona consumidora, las partes pueden optar por la mediación y el arbitraje de consumo.

 

Procedimiento judicial (DA 4ª)

Las demandas judiciales que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de cantidades pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley se resuelven en juicio verbal, con independencia de la cuantía.

 

Habilitación para el suministro de información relativa a rentas contractuales (DA 5ª)

Se habilita al órgano responsable del Registro de fianzas de contratos de alquiler de fincas urbanas para que facilite la información relativa a la fecha y el importe de la renta de los contratos de arrendamiento, a solicitud de los arrendatarios.

 

Seguimiento y evaluación de las medidas de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (DA 6ª)

El Gobierno, en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor de la ley, y a propuesta de los departamentos competentes en materia de derecho civil y de vivienda, debe constituir una comisión encargada de realizar el seguimiento y la evaluación de las medidas adoptados respecto esta ley.

 

Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda previamente vigentes en un área con mercado de vivienda tenso (DT 1ª)

Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la ley 11/2020 seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la presente ley.

 

Declaración transitoria de municipios como áreas con mercado de vivienda tenso (DT 2ª)

Se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el anexo, que son aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un 20% en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de 20.000 habitantes. Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la norma, y dejará de surtir efectos, en cada uno de los términos municipales afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio, o si, una vez transcurrido el plazo, no se ha formulado una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio.

 

Entrada en vigor (DF 4ª)

La ley entró en vigor al día siguiente de su publicación en el DOGC. Sin embargo, no entraron en vigor:

  1. a) Los preceptos que puedan conllevar gastos con cargo a los presupuestos de la Generalitat, que producirán efectos en el momento de la entrada en vigor de la ley de presupuestos correspondiente al ejercicio presupuestario inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la ley 11/2020.
  2. b) La aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, que entrará en vigor en el plazo de 3 años desde la entrada en vigor de la ley 11/2020.

© Martínez Comín