NOVEDADES
Reforma de la LAU «express»
enero 29, 2019 - Legal - Mercantil

El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2018 de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, que introducía importantes reformas en la regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas, con el objetivo de fomentar el alquiler justo y evitar la especulación inmobiliaria.

Para ello regulaba modificaciones tales como la ampliación de 3 a 5 años del plazo mínimo de duración de los arrendamientos (o 7 si el arrendador era persona jurídica); la extensión del plazo de prórroga tácita hasta los 3 años; la limitación de las garantías exigibles al margen de la fianza al importe equivalente de 2 mensualidades; la imposición de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al propietario si era una persona jurídica; la exención del ITP y AJD cuando el arrendamiento de vivienda era para uso estable y permanente; entre otras.

Pero, dicho Real Decreto tenía los días contados pues la urgencia o necesidad que avalaba su existencia debía ser convalidada por el Congreso de los Diputados y eso no ha sucedido, quedando automáticamente derogado, pero habiendo producido efectos durante su vigencia, por lo que los contratos que se hayan firmado durante la misma tendrán plena validez y producirán todos sus efectos.

El motivo de la corta vigencia de este Real Decreto es que su contenido difería mucho del que inicialmente se había previsto y fue objeto de negociación con otros partidos. Así, algunos de los aspectos que no se incluyen en el texto son:

  • La eliminación de la publicidad registral de los contratos para que tengan eficacia legal frente a terceros.
  • El aumento del plazo de preaviso para dar por extinguido el contrato por el arrendador.
  • La modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los procedimientos arrendaticios se tramiten por cuantía y no por materia.
  • La obligación de que el arrendador asuma todos los gastos del contrato, sin admitirse pacto en contrario.
  • La limitación temporal y excepcional, de rentas a precio de mercado en zonas urbanas declaradas de mercado tensionado para evitar la especulación con el mercado de la vivienda.

A efectos prácticos, el mercado del alquiler vuelve a regirse conforme a las normas recogidas en la LAU de 1994 y en sus respectivas modificaciones. Así, nos volvemos a encontrar con la existencia de un enrevesado derecho transitorio que otorga significado a la expresión, cada vez más generalizada, Ley de “enredamientos” Urbanos.


© Martínez Comín