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¿Y qué pasa con el arrendamiento para uso distinto al de vivienda?
abril 3, 2020 - COVID-19

La entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo, nos ha dejado algunas incógnitas en materia de arrendamiento. En concreto, no se ha adoptado ninguna medida concreta en relación al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, esto es, arrendamiento por temporada, arrendamiento de inmueble para el ejercicio de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

Es por ello que vamos a intentar dar nuestra opinión jurídica sobre cómo proceder en el caso que un arrendatario, como consecuencia de la crisis sanitaria que estamos viviendo, no pueda hacer frente, al pago de la renta, como consecuencia de la crisis sanitaria que estamos viviendo.

En primer lugar, lo primero que hay que revisar es si el contrato de arrendamiento en vigor prevé la fuerza mayor, en alguna de sus cláusulas, como causa de resolución o como causa de cambio de condiciones. Si el contrato de arrendamiento suscrito ya contempla las contingencias jurídicas derivadas de una situación extraordinaria, imprevisible e inevitable (como es la fuerza mayor), entonces automáticamente resultará de aplicación lo estipulado en el contrato para ese caso, debiendo regir el principio de pacta sunt servanda (reflejado en el art. 1258 del Código Civil), esto es, la voluntad negocial, reflejada por las partes en su acuerdo contractual.

Pero no sólo hay que revisar si el contrato prevé la fuerza mayor. También hay que ver si el contrato de arrendamiento prevé mecanismos de ajuste, como sería, una renta variable en función de la facturación del negocio del arrendatario. En este caso, y como ejemplo, si se desplomase la facturación de un restaurante, como consecuencia del estado de alarma y sus medidas, el propio contrato ya sería capaz por sí mismo de reajustar las prestaciones contractuales a las nuevas circunstancias sobrevenidas y, por lo tanto, el propio contrato tendría mecanismos para absorber el impacto y reequilíbralo.

Sin embargo, la mayoría de los contratos de arrendamiento no prevé la fuerza mayor y no prevé mecanismos de ajuste. Y en ese caso, nos tenemos que ir a teoría general de la contratación.

De hecho, el art. 1105 del Código Civil determina expresamente que “(…) nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que previstos, fueran inevitables. Este es uno de los fundamentos normativos de la fuerza mayor (que aparece recogida en varios artículos del Código Civil) y se define como aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, aún previstos, fueran inevitables. Existen variados requisitos a cumplir para estimar la aplicabilidad de un supuesto de fuerza mayor. Así, según la jurisprudencia:

  • Que no hayan podido preverse estos supuestos, por ir más allá del curso normal de la vida o porque pese a haberlos podido prever, siguen siendo inevitables;
  • Que no sean consecuencia de la voluntad del deudor;
  • Que la fuerza mayor haga imposible el cumplimiento de la obligación contractual;
  • Que exista una conexión y ésta sea suficiente entre la causa de la fuerza mayor y la imposibilidad de ejecutar la obligación.

Evidentemente, en caso de desacuerdo entre las partes, será un juez quien determine su viabilidad y, en su caso, su alcance y consecuencias.

Más allá de la fuerza mayor, la actual doctrina del Tribunal Supremo permite una aplicación cautelosa de la cláusula rebus sic stantibus (que no está desarrollada legalmente en nuestro Código Civil, a diferencia de lo que sucede en otros países como Italia o Alemania), siempre y cuando se cumplan los siguientes presupuestos jurídicos:

  • Acontecimiento o cambio de circunstancias que comporte una alteración de la razón o causa económica que sirvió de base al equilibrio prestacional del contrato, con la consecuencia de una injustificada mayor onerosidad para una de las partes.
  • Imprevisibilidad de los acontecimientos que determinan un desequilibrio de las prestaciones de las partes.
  • Excesiva onerosidad para una de las partes, ya sea porque el valor de la contraprestación se ha incrementado demasiado o al contrario, ha perdido sustancialmente su valor. Otra cosa que queda en el limbo normativo es cómo debe justificarse la situación de vulnerabilidad sobrevenida por parte del arrendatario.
  • Subsidiariedad: dado que esta cláusula contraviene el principio de pacta sunt servanda, instar la modificación o, incluso, la resolución de un contrato (difícil) debe ser siempre el último recurso.

Entonces, si se cumplen estos 4 parámetros, se podría justificar que se ha producido un cambio o alteración de las circunstancias que, de forma extraordinaria e imprevisible, ha provocado un desequilibrio entre las partes y, por lo tanto, es necesario reajustar los pactos para reequilibrar las contraprestaciones.

En este sentido, para el caso de la crisis sanitaria que estamos viviendo, el arrendatario que cumpla con los parámetros anteriores podría invocar esta cláusula para exigir la modificación o suspensión del contrato y, en el peor de los casos, incluso su resolución.

Pero no debemos olvidar que el impacto del coronavirus es global y que muchos arrendadores necesitan los rendimientos inmobiliarios para subsistir. En este sentido, es difícil resolver cómo deben asignarse los riesgos contractuales y, en caso de desacuerdo entre las partes, será un juez quien determinará la correcta invocación y aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, debiendo respetarse, en cualquier caso, los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 del Código Civil) y de equidad (art. 3.2 del Código Civil), tratando de garantizar la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289 del Código Civil), en aras a obtener un equilibrio de las prestaciones.

En cualquier caso, dado el impacto y la sensibilidad global que comporta la situación que nos ha tocado vivir, lo más recomendable es abogar por la cordialidad y el acuerdo entre las partes, tratando de comprender las circunstancias de cada uno y tratando de reestablecer y reequilibrar las prestaciones de la forma más equitativa posible.

Contrato de arrendamiento de vivienda y de local: diferencias


© Martínez Comín