El pasado 8 de abril se publicó en el BOE la Sentencia 37/2022, de 10 de marzo, del Tribunal Constitucional, a través de la cual el Pleno de este órgano jurisdiccional estimó parcialmente, y por unanimidad, el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de 50 diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados contra varias disposiciones de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda (comúnmente denominada “Ley catalana de contención de rentas”).
La Sentencia ha declarado que son inconstitucionales y nulos distintos preceptos de la ley, siendo que los más relevantes, a efectos sustantivos, son aquellos que regulan el régimen especial de contención de rentas en contratos de arrendamiento en áreas con mercado de vivienda tenso, incluyendo el régimen sancionador por incumplimientos establecido al efecto.
Cabe recordar que la finalidad de esta ley es “regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda”, cuando la vivienda arrendada esté “destinada a residencia permanente del arrendatario” y “situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso”, salvo algunas excepciones. Asimismo, la norma faculta a la administración autonómica, o, en su caso, a determinadas entidades locales, para declarar áreas con mercado de vivienda tenso.
A estos efectos, la ley determina la “renta inicial del alquiler”, que no puede sobrepasar ninguno de los siguientes dos límites: (i) el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano; (ii) la renta consignada en el último contrato de arrendamiento celebrado en los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la propia norma. De igual modo, la ley establece un régimen sancionador por los incumplimientos de las reglas de determinación de la renta de los contratos de arrendamientos concluidos en áreas con mercado de vivienda tenso.
Pues bien, la Sentencia del Tribunal Constitucional determina que las disposiciones controvertidas de la norma suponen una invasión de la Comunidad Autónoma de Cataluña en las competencias del Estado, de acuerdo con el art. 149.1.8 de la Constitución Española, el cual establece que el Estado tiene competencia exclusiva, en materia civil, en todo caso, en la fijación de las “bases de las obligaciones contractuales”. En este sentido, el citado precepto le está atribuyendo al Estado la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellas Comunidades Autónomas que tienen legislación propia.
La finalidad de la reserva estatal en materia de Derecho de contratos reside en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se consigue cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional. Por lo tanto, la competencia estatal para fijar las “bases de las obligaciones contractuales” del art. 149.1.8 de la Constitución Española debe ser entendida como una garantía estructural del mercado único, erigiéndose en un límite directo desde la Constitución a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos.
En palabras del Tribunal Constitucional, “la determinación y, en su caso, la modificación de las bases de las obligaciones contractuales corresponde en exclusiva al Estado ex art. 149.1.8 CE, tanto al definir el régimen de la relación arrendaticia urbana, pues se refiere a un derecho del propietario y a una obligación del arrendatario (…) como al actuar como garante de la unidad de mercado y del orden público económico por el interés público subyacente en la determinación de la renta”. De esta manera, el Tribunal afirma que “el legislador autonómico carece de competencia para incidir sobre las reglas para la determinación de la renta derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda”.
En último término, cabe remarcar que la Sentencia limita los efectos de la declaración de inconstitucionalidad y nulidad de los preceptos involucrados, de forma que tal declaración no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas. Y ello, por respeto al principio de seguridad jurídica establecido en el art. 9.3 de la Constitución Española, así como al legítimo fin de procurar la estabilidad de las relaciones contractuales preexistentes. Por lo tanto, los efectos de esta Sentencia son pro futuro, siendo que los contratos de arrendamiento de vivienda afectados celebrados con anterioridad al momento de la Sentencia se mantienen en sus propios términos.
