Recientemente se han publicado dos importantes resoluciones que afectan al mercado de arrendamiento de vivienda en Catalunya y cuya aplicación estaba pendiente de concretarse tras la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, Ley de Vivienda), la cual modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) para limitar las rentas.

En primer lugar, el pasado 14 de marzo de 2024 entró en vigor la Resolución del Departamento de Territorio de la Generalitat de Catalunya, por la cual Catalunya ha declarado una única zona discontinua de mercado residencial tensionado (en adelante, ZMRT) que abarca un total de 140 municipios, incluyendo Barcelona y municipios del área metropolitana y otros de características diferentes como pueden ser Amposta o Igualada.

La declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionada tiene una vigencia de 3 años, pudiéndose prorrogar anualmente siguiendo el mismo procedimiento reglado.

Al día siguiente, el 15 de marzo de 2024 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la Resolución del Ministerio de Vivienda y de Agenda Urbana, que entró en vigor el 16 de marzo y por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la LAU. Además, dicha resolución valida y declara como ZMRT los 140 municipios catalanes declarados por la Generalitat de Catalunya.

Este sistema ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

A continuación, se indican las principales novedades que establecen ambas resoluciones:

1. El sistema de índices de precios de referencia (en adelante, índices de referencia) se ha aprobado para todo el territorio nacional excepto País Vasco y Navarra. Sin embargo, a día de hoy, las limitaciones de la renta expuestas solo operan en Catalunya, ya que es la única Comunidad Autónoma que ha aprobado la declaración de una ZMRT (aprobación que es delegada a cada Gobierno autonómico, como requisito previo para aplicar el sistema de índices de precios de referencia).

2. En el supuesto de viviendas situadas en una ZMRT, las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es o no un gran tenedor.

• Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%.

• Si el arrendador es un gran tenedor se aplicará el menor de los siguientes importes: (i) la renta del contrato anterior actualizada; o (ii) el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se pueden consultar los índices de referencia en la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

3. Para poder determinar si una persona se considera gran tenedor o no, debemos prestar atención no sólo a la Ley de Vivienda, sino también a lo que establezca cada Comunidad Autónoma, que en caso de que tenga una regulación distinta a la Ley estatal, se estará al criterio dispuesto en cada Comunidad Autónoma.

Por ejemplo, en Catalunya, se considerará gran tenedor a cualquier persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En cambio, la Ley de Vivienda eleva el elemento del número de inmuebles urbanos de uso residencial a diez o más para tener la consideración de gran tenedor.

4. Las medidas de contención de precios aprobadas no son de aplicación a aquellas viviendas que no se encuentren en una ZMRT. En consecuencia, la renta en los nuevos contratos será libremente estipulada entre las partes y los índices de referencia tendrán carácter informativo.

Es oportuno recordar que la Ley de Vivienda ha limitado durante este año 2024 el importe de la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento existentes al 3%. Esta limitación se aplica a todas las viviendas con independencia de que estén situadas o no en una ZMRT.

5. El límite máximo de los índices de referencia también se aplicará a las viviendas que no hubieren estado en alquiler en los últimos 5 años con independencia de que el arrendador sea o no gran tenedor.

6. En el caso de los contratos en vigor, se aplicará el índice de referencia en los casos en los que se deba renovar el contrato o hacer uno nuevo. En estos supuestos aplicará el rango de precios del índice, siendo la referencia el precio del contrato anterior.

Si se aplica el rango más alto o más bajo dependerá de diferentes circunstancias, como si ha habido obras de mejora en la vivienda. En cualquier caso, será en la negociación entre la persona propietaria y la persona arrendataria donde se determine.